本地經濟

政府推多幅地王盼紓財赤 惟存流標暗湧

財政司司長陳茂波宣佈2019/20年度出現15年來首次財政赤字,並料赤字將持續數年。為紓財困,政府在新一年賣地計劃中推出多幅貴重地皮,合共估值達2,000億元。港府以地王作招徠,惟受反送中運動及疫情影響,香港整體經濟轉弱,發展商出價愈趨謹慎,政府如意算盤未必能打響。

下財年政府共推出15幅住宅地及7幅工商業地

靠賣地開源 政府收入難穩定

業界多次批評香港政府稅基狹窄,又過於依賴賣地收益,今個財年地價收入佔比更按年升5.5個百分點至兩成半,成為政府最大收入來源。惟財爺無計可施,為填補近1,400億財赤,將於下個財政年推出15幅住宅地及7幅工商業地,預算案推斷總收益為1,180億元,若按市場最高估值計,更達約2,000億元。

雖然近期財政司司長提及銷售稅話題,惟有測量師指出,由於香港實行低稅制政策已久,收入來源只能傾斜於土地物業相關的收益,但賣地收入容易受外圍經濟環境影響,削弱政府財政收入的穩定性。他續稱,在反送中運動及武漢肺炎疫情等負面因素下樓市甚為波動,將影響政府賣地表現,地產商或多持觀望態度,與政府目標價有落差,甚至有流標隱憂。

商業靚地成焦點 惟負面因素充斥市場

商業地皮今次更受市場注目,全因政府推出中環新海濱3號地皮,可建樓面逾184萬方呎,因位處金融中心而且供應稀少,市場估價高逾730至920億,有力問鼎本港新地王。港島另一焦點商業地為銅鑼灣加路連山道地皮,涉及樓面約107.6萬方呎,估值達270億。

中環新海濱3號地皮採雙信封制招標,要視乎設計及投標價(圖片來源:地政署)

雖然地皮吸引,但未必能夠成功救亡。去年先後有2幅啟德商業地流標收場,並僅售出西九高鐵站上蓋項目,以及低於市場估值下限的啟德承啟道商業或酒店地,反映地產商對商業地反應較冷淡。泓亮諮詢及評估公司董事總經理張翹楚解釋,商業地皮往往投資回報時間長,面對的投資風險亦較住宅地高,經濟前景尚未明朗,尤其最近寫字樓租金下跌,加上同期有其他商業用地攤分投資,地皮估值又屬天價,或影響發展商競投意欲,存在流標風險。他預計來年政府賣地收入將較過住低,惟政府短期內亦難開拓其他收入來源,只能以賣地紓困。

值得留意的是,發展局局長黃偉綸於賣地計劃記者會上表示,中環海濱地皮為「策略性」的商業用地,設計元素重要,故項目將以「雙信封制」招標,意思指須分別提交技術細節設計及標價,兩個信封均會經過適當打分,並非價高者得。

再推流標山頂地王 政府應隨行就市

近年觸目的住宅地流標個案,不得不提將於下年度重推的山頂文輝道地皮。項目可建樓面約40.4萬方呎,最新估值為141億至202億,較首次推出時政府估價240至480億跌逾半成。

山頂向來屬超級豪宅地段,供應稀釋,令文輝道地皮備受注目(圖片來源:政府產業署)

與此同時,啟德舊跑道區亦有兩幅地皮供應,當中4E區2號地皮可建樓面逾64.8萬方呎,市場估值介乎91億至104億元;同區毗鄰的4E區1號地皮,可建樓面約32.84萬方呎,估值約36億至49億元。普縉執行董事張聖典表示,兩幅啟德住宅地皮屬罕有供應,惟整體觀望氣氛濃厚,在前景不明朗下,料發展商出價投地趨保守審慎,而政府在此狀況下推售官地,應因市況調整底價,隨行就市。

《The Young Financial Post 新報人財經》

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