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【2020台灣大選】政策利好自住客進場 2020台灣房市逐步回溫

台灣總統大選塵埃落定,由民進黨的蔡英文高票連任。回顧蔡在首任任期實施及競選時公佈的房產政策,住商不動產企研室經理徐佳馨認為,2020年房市預期會有往上走的空間,將吸引資金進場。

根據瑞普萊坊2019年第三季度不動產市場研究報告顯示,第三季全台買賣共7.56萬戶,同期增長8.5%。在房屋貸款方面,9月底購置住宅貸款達72560億新台幣,年增6%;建築貸款達新台幣210億元,年增11%。住宅和建築貸款雙高,說明買方和開發商入市意願上升。

徐佳馨分析,從貸款人數、金額的增加等可以看出市場買氣回升,再加上目前銀行端的銀根比較寬鬆 —— 貸款利率處於1.6%的低水平,而中國大陸現在是4-5%的貸款利率;加上貸款成數擴大,人們會認為銀行的錢好借,於是借來買房子,市場動能就增加。

住商不動產企研室經理徐佳馨接受採訪時表示,2020年市場動能持續,房市回溫。

政策防止房價上漲過快

台灣房地產價格自2003年開始就一直上漲,到2014年走到最高點。為了防止房價上漲過快,政府在2014年頒布措施,打擊炒房、冷卻市場,以致台灣房價增速從2014年開始一路下調,直至2019年才穩住下修趨勢。

自2009年起,信義房屋與政治大學商學院合作,讓信義房價指數更能精確且即時反應台灣房地產價格的波動情形。

市場回歸剛性需求

台灣房地產市場在最近十幾年比較火熱,已經存在世界罕見的「高房價、高保有率、高空置率、高房價收入比、高稅負」的現象。

針對高空置率的成因,卓高地產代理董事經理吳元興表示,台灣的家庭住宅保有率達到八成,這些已經有住宅的人再買樓是有兩個目的:一個是房產升值後賣盤,就是所謂「炒房」;另一個就是拿來出租,用租金作穩定收入。而台灣目前經濟狀況一般,經濟增長率不高,租金水平一般。再加上政府打擊炒房,短期內賣盤將面對高額稅負,很多人寧願將房放空,導致高空置率。

2016年實施的「房地合一」,是台灣的房地產收入課稅方式,是按實際利得作為稅基繳納交易所得稅。簡單來講,就是賣房獲得的收入,要分給政府一部分。該制度對台灣境內外居住者課征的所得稅,會因房產在賣家手中已經持有年限的增長而降低。

相比於舊制,此次稅率調整幅度大,短線炒樓將面臨高額稅負。舉例,若台灣境內居住者持有一單位1年就選擇出售,所繳所得稅稅率高達45%;而持有單位達到10年以上才出售只需要承擔15%的稅率;對於非境內居住者,他們出售房產無論持有年限為多久,所能享受的最低稅率也只能低至35%

同時,2012年推行的「實價登錄」將房地產價格透明化,也是保證房地合一繳稅政策有效實施的一個主要因素。

70年代嬰兒潮成購房中堅

徐佳馨提到,台灣的平均購屋年齡大概在40歲左右。而台灣在20世紀5070年代的時候有兩波嬰兒潮,這兩個世代的人現在是四十多歲或六十多歲,他們其實還是台灣的購房中堅力量,所以這是一種剛需支撐。

徐佳馨認爲在房產基礎設施及配套方面,台北捷運環狀線即將進行第一階段通車,這對台北周邊的居民來說是一大利好;而因應高齡化社會來臨,台北市政府也針對目前營運中的捷運車站進行設施改善,加速配備足夠的直升電梯或手扶梯,方便老人出行。

國立中山大學經濟研究所副教授曾憲郎則認為,目前台灣的房地產市場需求量較大的是小戶型低總價的房子,這是因為現在投機風氣已經過去,大部分住房交易屬於剛性需求。但事實上台灣是一個低薪的地區,房價上漲過快的話,即使是小戶型,台灣年輕人也很難承擔,所以很多年輕人選擇和父母住,或者租房子,但因為中國人的固有的「家」的觀念,這些年輕人的置業需求依舊存在,未來年輕人或成為購房主力。

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台灣各市房價個別發展

而在移民置業方面,由於20196月香港反修例運動的爆發,根據當地內政部移民署統計,同年911月份,香港居民取得居留許可人數2734人,而111月總人數為4961人,這部分新移民也是剛需隊伍的一份子。

台灣朗峰國際移民董事林耀宗提到此次反修例運動,很多香港人會選擇移民,而台灣是香港移民首選地區,不少申請移居台灣的港人都會選擇於當地置業。他也表示台灣樓多數是永久產權,政府也沒有限制港人在台置業。

林耀宗認為,香港和台灣的樓市是不太一樣。台灣相對香港來說面積大,香港只有九龍、新界、港島三個地區,樓市一榮俱榮、一損俱損。而台灣每個城市的樓市是分開發展的,每個城市的房價走勢取決因素有城市的規劃和地方政府對政策的執行。以台中為例,台中的地鐵通車,高鐵也只要45分鐘就可以到台北。其相對於台北來講是一個新發展的城市,大家或會選擇向台中轉移,住的人多了,住房需求上升,房屋價格上升。

徐佳馨指出,根據觀察,這次波段中投資潮會往比較貧窮的區域去走。所以北部的投資潮往桃園走,甚至於往台中、高雄去做移動;南部的投資也會有相應上升,所以台中、台南、高雄等地的房價會有上漲。

根據國立清華大學安富金融工程研究中心於去年11月公佈的房價指數,台南、台中、高雄是自2003年來房價漲幅最大的三個城市,台北則漲幅最小。

徐佳馨還認為台灣目前最大的問題是房地產市場區域供需不均衡。近幾年,新北、桃園、台中跟高雄都是供給過量的地區,特別是桃園和新北是長期供給過量的區域。

根據住展雜誌統計,2019年的「329」購房黃金檔中,開發商在北台灣地區推案量總計2225.14億新台幣,而新北市佔920億新台幣,位居第一;桃園市的571.87億排行第二;而台北作為台灣房市的「老大哥」,此次推案量只有405億新台幣,是新北市的二分之一。

 

《The Young Financial Post 新報人財經》

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