地產

政局動蕩樓價反覆 放寬按揭限制惹熱議

逃犯條例引起的大規模示威和社會爭鬥至今仍未平息,樓市一度受挫,出現「恐襲」的元朗成交宗數更創新低,交投淡靜。上月行政長官林鄭月娥發表本年度施政報告,為平息民怨,宣布放寬按揭保險門檻,重燃市民上車機會。寬按後帶動連跌10周的二手樓交投重新活躍,但學者憂慮政策或引發資產泡沫。

放寬按揭保險,包括讓首次置業人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限由400萬元提升至800萬元等,令樓市氣氛由冷轉熱。加上美國聯儲局一如市場預期減息0.25厘,香港多家銀行隨即跟減,進一步帶動樓市。本土研究社成員楊夏至指,政府欲推寬按減低民怨,事實上卻把購買力不足的市民推進負資產危機。

社會衝突升温 衝擊樓市

《逃犯條例》修訂引發連串激烈社會衝突,局勢不斷升温,抗爭由龍和道一直延伸至全港多區遍地開花,催淚彈煙霧已幾乎籠罩18區。面對社會局勢不明朗,早前房地產投資者及用家入市意欲大減,自7月起多個屋苑交投大減,樓價更顯著回落。

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連跌10周,11月初報179.01點,為32周新低,按月跌1.77%。而據土地註冊署統計數字,自7月開始,二手成交宗數不斷下挫,由6月的3,436宗暴跌至9月的2,109宗,創今年新低。直到11月8日公佈才按周反彈0.22%。

恐襲曾令元朗樓市停頓 寬按後交投急升

社會事件令樓市向下,發生大型衝突事件的地區跌勢更加顯著,被稱作「襲擊」,甚至是「恐襲」的721元朗事件發生後,元朗區樓價曾顯著下挫,跌幅近4%,樓市出現暗湧,業主為求出貨陸續減輒狠劈逾百萬元。

9月部份元朗樓盤交投個案錄雙位數跌幅

雖然不少業主已減價出貨,惟元朗9月成交宗數仍創年內低位,按月跌近40%,錄258宗,較高峰期的578宗少逾60%。元朗市區物業成交不景氣,村屋交投則近乎停頓,中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示,9月份新界鄉村屋宇二手買賣按月跌36%,錄得94宗成交,創9個月新低。他指村屋交投跌破100宗,反映本港經濟放緩及二手樓市淡靜,料政府放寬按揭樓價上限後,或可帶動11月村屋成交。

元朗區專營村屋地產黃經紀稱,元朗交投淡靜主要受香港整體氣氛影響,元朗白衣人無差別襲擊市民一事並非主因。他說:「(事件)只不過讓香港人更留意元朗,並無太大影響...只不過是報紙炒作…。」他續指, 樓市近期充斥不樂觀因素,買家的入市意欲審慎,投資專注力移到別處,對全港地產業構成影響。

社會事件踏入第4個月,一手二手市場交投量開始回升。寬按後首個週末,元朗區共錄31宗二手屋苑成交,較上周同期勁升6倍,當中近半承造90%按揭,業主平均反價4%,措施令該區樓市從谷底彈起。

逃犯條例引起連串社會事件,圖為721元朗事件(網上圖片)

寬按利好短期樓市 10月交投量急升

為了令社會大眾重拾對樓市信心,林鄭月娥於本年度施政報告提出多項房屋支援措施,更提到房屋是「部分民怨的根源」。當中最受爭議的措施為放寬按揭成數限制,除了首次置業人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限將由現時400萬元提升至800萬元;最高8成按揭貸款的樓價上限也由600萬元提升至1,000萬元。即使買家未能符合壓力測試,仍可申請最高8成或9成按揭貸款,只是保費會因應風險因素作額外調整。

寬按令買家加快入市腳步,刺激10月二手私宅買賣回升。根據土地註冊處數據所得,今年10月份全港共錄2,409宗二手私宅買賣登記,結束連跌5個月的頹勢。期內成交總值亦按月升33%,錄206.93億元;平均每宗登記涉資859萬元,按月升9.3%。

本土研究社成員姚政希認為,放寬按揭成數限制能使樓價短期急升,令樓市回暖:「一些上車户單位,正常500至600萬元左右的單位,現在地產商或業主也會期待這類面積較小的兩房單位可能也可升到800萬元。」

寬按助上車憂增負資產

姚政希認為,在現時低息環境下推寬按並不合理。他提及,2013年處於一個刺激經濟的低息環境,樓價熾熱,金管局實施第6輪逆周期措施,收緊按揭保險9成按揭的樓價上限至400萬元,希望打擊過度借貸。 他續指,雖然社會動盪的確令樓市增添變數,但如今本港還在樓價的高位,銀行利息維持低水平,而美國也處於減息週期,林鄭忽然把放寬按揭成數限制上限推高到800萬,為樓市帶來大量貸款需求。

金管局總裁余偉文表示,目的是協助有供款能力但不夠首期的人士。不過,楊夏至認為問題癥結是樓價過高,市民購買力追不上樓市升幅,但政府卻在此時放寬按揭比例,鼓勵夾心階層冒險申請高額按揭上樓,市民勉強透支將來購買力來應付置業開支,強行將原來在現時高樓價底下買不起樓的人突然推上去,埋下更龐大的資產危機。

楊夏至又認為,此政策的方針把很多人「綁住」,要他們跟隨樓價的波動,在樓市活躍的時候鼓勵炒買,但當經濟轉差的時候,會有更多經濟能力較脆弱的人被拉下水,「會跌得好甘」。

雖然政府放寬按揭成數限制,但社會局勢仍未緩和的情況下,業主及準買家均看淡樓市。年過半百、在屯門碼頭區置業的劉先生指,倘物業作自住用途則未必關心樓價升跌,但他認為社會開始習慣示威亂局,樓價跌勢或有限,日後會自然止跌回升。

24歲的邱先生未有置業,但指若樓價持續下跌,對未有能力上車的年輕人來說是好事,「根本現時樓價已變得瘋狂,就算下跌亦只是回落至正常水平,最好下跌幅度更大,寄語盲目支持政府的富商,If you burn you burn with us!」

若樓價持續下跌,對未有能力上車的年青人是「樂見其成的好事」

《The Young Financial Post 新報人財經》

新報人財經(TYFP)為香港浸會大學新聞系財經專業的實驗平台,由學生自主編採,為社會大眾提供中港相關的金融財經消息。

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