金融市場

經濟下行調控持續 內房高槓桿或有倒閉危機

中央對房地產作出調控,包括兩度重申「房住不炒」、上調房貸利率及限制融資渠道,令內房融資困難重重,同時內地經濟增長放緩,售樓情況更受影響。有分析師指中央收緊融資條件,内地房地產市場首當其衝,其高槓桿的風險上升,中小型內房或因流動性不足而倒閉。不過整體而言,中央會作適度調節,以防房地產市場爆煲 。

根據《2019中國房地產開發企業500強》排行榜,翻查首4名內房公司年報,發現融創中國(1918)淨負債率最高 ,達224%;內房龍頭恒大(3333)的淨負債率則達152%,同樣出現資不抵債的情況,負債額高達8,131億元人民幣(約8,949億港元),為内地非金融企業之冠。

淨負債率為衡量企業財政水平的常用指標,是將公司的計息負債減去手頭現金後,再比對股東權益得出的比率。

值得留意是,恒大去年以逾13厘高息發債,惟市場反應冷淡,主席許家印更要自掏腰包,認購10億美元(約79.4億港元)公司債。爲降低淨負債水平,公司於2017年提出「三低一高」目標,冀於今年中將淨負債水平降至100%。騰祺基金管理投資管理董事沈慶洪稱,內房向來有較重債務,要清債不礙乎以「新債還舊債」,以及賣樓減債兩種方法,惟中央為防止違規貸款流入市場令樓價熾熱,自8月以來中國保險監督官理委會,展開銀行展房地產業務專項檢查工作,實施嚴格名單制等,已對房地產金融調控逾20次,導致房企難以借貸,唯有加快賣樓以取得流動資金。

有股評人指,中央加強調控樓市,令內房難以借新債還舊債,要賣樓減債。(黃梓晴攝)

內房減債難 高槓杆風險大升

沈慶洪指,內房作為槓杆生意,常借助高槓桿加快物業動工及銷售,達到高周轉提利潤,但內地經濟下行減低市民買樓意欲,房企高息融資但資金回籠緩慢,令背後高槓桿的風險上升。他提醒,投資者審視內房時不能只著眼於賣樓能力,更應留意内房在賣樓同時有否減債,「香港地產商負債率曾一度很高,在金融風暴發生後,地產商重整業務和減債,香港地產商槓杆少了很多,相反內地發展商槓杆還是高,槓杆問題有機會影響内房表現。」

國家統計局公佈,今年第二季國家生產總值(GDP)按年增6.2%,比第一季的6.4%差,為近30年來最低水平;另外,據國家統計局資料,今年首8個月商品房銷售面積按年跌0.6%,已連續8個月下滑,投資者對內房興趣明顯減淡。面對經濟增長放緩,及中央「房住不炒」的論調壓制樓價上升,內地賣房表現不如理想,早前有傳時代中國(1233)、恒大和富力(2777)等內房,推出強制企業員工「跑數」銷售樓盤。

中小型內房高危 上市公司爆煲風險不大

對於內房減債的能力,豐盛金融資產管理研究分析員張雄略認為,大部份內房不願意將售樓收益用於還債,反而用作買地,博取土地升值和發展的利潤。過往中央批核融資寬鬆,曾放任銀行向資金不足的房地產項目發放貸款,導致消費貸款、個人抵押貸款違規流入市場,令內房甚少考慮降低負債;如今中央想控制融資,內房及其關聯產業有機會因流動性不足而倒閉。他形容,中國經濟在收緊和放鬆調控的兩難中徘徊,「每次中央收緊調控時遇到紅綫,就會放鬆,但放鬆到一定程度又會覺得槓桿率太高,房地產商越來越放肆,就會收緊。」

有股評人指,如中央想控制融資,內房及其關聯產業有機會因流動性不足而倒閉。(黃梓晴攝)

沈慶洪亦指,內地非上市中小型地產商或會面對倒閉危機,因當中不少都有債務違約情況,例如京鵬地產曾因項目銷售回款欠佳,以致出現3億元人民幣債務違約。上市公司因有融資平台,到緊要關頭仍可考慮發新股集資,故雖然面對中央收緊融資條件,但風險仍較非上市公司低。

美國克林信大學經濟系副教授徐家健認為,當市場買賣比較自由時,較易令交易過度活躍引致爆煲現象,而目前內地房地產以一手樓為主,中央容易透過措施規管買賣情況,減低爆煲風險。提到部份房企有極重債務,他則表示,一些內房例如恒大與中央關係良好,加上是大公司,通常會容許慢慢還債,不會一下子讓大企業爆煲。

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有學者表示,恒大(3333)的品牌已經做大,中央不會任由其倒閉。(網絡圖片)

《The Young Financial Post 新報人財經》

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