本地經濟

中小型發展商定價彈性 惟發展空間由政府主導

中小型發展商今年售樓較為積極,連中資在内佔出售新盤數目的七成,比大型發展商更進取,為一手樓市少見現象。由於中小型發展商持有的樓盤少,定價較大型地產商有彈性能符合市場需求,惟其發展受本港土地政策影響,其市佔率及發展方向,較為被動。

未來發展受政府推地影響 定位被動

據《經濟日報》報道,2019年起本港所出售新盤數目中,中資以及中小型發展商發展項目佔71%,較大型發展商更多。香港大學房地產及建設系副教授黃紹基提到近年愈來愈多中小型發展商積極參與土地投標,低額小型土地有利於中小型發展商加入競爭。黃紹基指出之前政府賣地由拍賣轉為投標方式,透明度較高。以往舉手拍賣方式如蒙眼一樣,主辦僅公開中標價,故此投得者並不清楚中標價與角逐者的差價又是多少,是否為市價。而現時投標公開首三至十位左右價格,有助價格資訊更為流通,讓發展商更易預計成本。

至於中小型發展商未來發展而言,香港中小型業主會常務董事袁銘琛直言,其發展空間很大程度會受政府土地政策影響。由於港府2019年賣地政策以小型土地為主,所以今年買地門檻較低,或會吸引到更多中小型發展商進場。袁銘琛亦表示政府增加小型土地供應,無疑會增加中小型發展商來貨數量,有更多發展選擇,擴大其發展空間。不過倘若政府來年減少同類地皮,中小型發展商則只能從私人拍賣上獲得發展土地,選擇減少。而袁銘琛提到在私人市場中主要以舊樓重建地皮為主,舊區重建相對發展新土地有更多因難,使中小型發展商卻步。例如,舊樓業主叫價較為激進,發展商有時需要預先支付逾億元稅金。不過,若政府放寬舊區地積比,則可以加快重建,同時利好中小型發展商。

中小型發展商定價較彈性

雖然本港今年中資以及中小型發展商樓盤佔多數,惟中小型發展商彈性定價並不會對樓價有多大影響,主要還是由市場需求主導。袁銘琛指出由於中小型發展商持較少樓盤,定價可較彈性,不似大型發展商要避忌樓價「骨牌效應」,即單一樓盤降價導致同區其他樓盤價格下降。雖然中小型發展商定價彈性較高,但在經濟不大波動的情況下並沒有太大誘因去降價。由於市場購買力足夠消化樓盤,他們會參考大型發展商及預算去定價,出售價格並不會太低。黃紹基提到有時買家未必認識中小型發展商品牌,他們或需要提供價位折讓予客戶,但個別一手樓樓價對市場整體樓價影響輕微。

中小型發展商寶庭重建在投得土地後,會先考慮將建成單位優先予中小型業主會會員預售,從內部消化,簡化營銷程序。       (由受訪者提供)

房屋政策對中小型發展影響有限

由於中小型發展商所持單位較少,政府所推樓市政策對中小型發展商影響不大。早前財政預算案提到會預留20億元支持非政府機構興建過渡性房屋,如社會房屋或組合屋等類型住房。上述政策不大會影響樓市需求,對中小型發展商影響尤其輕微。袁銘琛認為,過度性房屋主要影響租房市場,因市場不會減低對中小型單位的需求。若政府以「擠牙膏」式推出市面,影響更為輕微。

早在去年六月底,林鄭月娥在房屋政策會議上提出空置稅,新稅項規定所有新落成樓盤,在取得入伙紙一年後,就要繳交大約相當樓價5%的空置稅。(網上圖片)

空置稅進入立法階段,市場認為該方案將會對本地地產商帶來銷售壓力。袁銘琛提到空置稅不大會影響中小型發展商銷售模式,「中小型營運商在標地之前,會先規劃好銷售方案,尤其在數目上。因此,空置稅的推出並不會使其作多改變,最多會在一年時限快來臨時,先稍作調低價錢。」他繼指,空置稅不會是中小型發展商的投價策略的主要考慮因素。不過,紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮博士指出在整體上,空置稅推出後影響會反映在3個月以內樓價上,不論大型或中小型發展商,或會以高成數按揭,吸引更多投資者買盤,從而應對新樓空置稅。

發展商以低息以及高成數借貸等優惠去吸引投資入手樓盤,為近幾年常見的推銷策略。 (黄可澄攝)

 

《The Young Financial Post 新報人財經》

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