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活化工廈釋放潛在價值 細節尚待釐清

去年施政報告重啟活化工廈,包括改裝成過渡性房屋及發展創意產業,並落實工廈的地契豁免書申請安排,以便作非工業用途。高力國際預測,2019年工廈價格將升逾8.4%,租金升逾5.4%。有專家指,非工業用途合法化確有助提升工廈潛在價值,但亦提醒投資者應注意政策細節。

非工業用途合法化 存潛在價值

發展局二月宣佈落實工廈的地契豁免書申請安排,初步為期五年,容許工廈個別單位業主,在無須向地政總署申請短期地契豁免書和繳付任何費用的情況下,把單位用作五項特定的非工業用途:設計及媒體製作、印刷及出版業、電影公司和與電影業有關的行業組織、研究所及辦工室等。

發展局指出,政府會在5年限期完結前檢討是否延續這項許可,並會適時作出公布。

星匯資本執行董事兼首席投資總監陳建中指,該措施能吸引中小企和提高工廈的潛在價值。他解釋,本地中小企和藝術創作者的租金預算低,於新政策下,他們可以免補差價開設小型辦公室或工作室,大約只需幾千元就有交易,陳相信會企業會由商廈轉戰工廈開設小型辦公室或工作室。他又指,雖然政策放寬只限五種指定用途,但實際上難以監管,辦公室的潛在用途更大。

但美聯工商區域營業董事鄒永堅指,該措施未完全釋放工廈用途,未必帶動工廈升值潛力。他解釋,放寬期限只有五年,至於五年後的安排卻未有解釋;只限於五項特定創意用途,並不涵括其他商業活動;這五項特定的辦公室和工作室其實一直存在工廈中,政策只是把這些非法的用途合法化,所以並沒有衍生額外需求。

工廈成交連續少於200宗低水平,反映政策並沒吸引投資者。(資料來源:美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處)

細節未確認 入市態度審慎

活化計畫容許樓齡15年或以上的工廈免補地價,將部分用地改裝成過渡性房屋,但陳指政策具體細節仍未落實,加上制肘繁多,回報率未必高。他解釋,除了購入工廈的成本、釐印稅、還有高昂的改裝費用,例如防火設施、照明和通風設計等等,但在租金管制下,投資者須以低於市值的租金出租,並受制於租金加幅,投資者或許只有3至4厘回報,甚至得不償失。

陳續稱,有發展商會分契拆細工廈,雖然單位面積細,但呎價高。他解釋,因為單位售價的一整筆款項較細,流動性較大,而且發展商會把活化的升值潛力加於呎價上,例如:住宅用途、非工業用途等,所以一般細單位的呎價比大單位高。可是,風險在於現時活化的細節仍未落實,若買家以樓價呎價與工比較,萬一到時單位未能符合條例要求,有機會因小失大。「就算發展商提供兩年保證租金回報,亦不宜貪小便宜,分拆單位呎價一般高一至兩成才算合理。」他補充。

鄒亦指,基於不明朗的活化政策下,投資者應處於觀望態度。在活化1.0時,由2010年至2016年,不少業主已經進行工廈活化,而活化2.0並沒有提供實質的指引解釋如何發展過渡性房屋,也沒有釐清什麼情況下才能放寬地積比率,所以投資者須留意細則才入市改裝成房屋用途。他相信將會以全幢模式發展過渡性房屋,「如果一層做住宅,一層用作工業用途,改裝規劃時會更困難,特別是防火設備和逃生路線,」分層改裝存在安全隱患。

樓市上漲帶動資金流向工廈市場

1% 投資培訓學院總監鍾學良指,雖然政策仍存在不確定性,但市場預測活化細節會逐步落實,加上適逢樓市小陽春,資金將流入較低水的工廈市場,他預計將會帶動交投向上。 「活化政策對整體工廈市場都是一個支持,無論發展房屋、還是創意產業,都擴大了工廈用途,相信工廈物業資本值可望保持平穩。」

鍾學良料本年第二、三季工廈市況將持續暢旺。

按揭成數按現時政府規定,所有非住宅項目,按揭最高只能做4成,如果買家本身有其他按揭在身,最高按揭更需要再扣減一成。鍾指,買家需具備豐富銀彈外,亦意味著如果工廈升值,接手買家需準備更多資金繳付首期,間接增加承接壓力。

《The Young Financial Post 新報人財經》

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