本地經濟

銀主盤湧現 投資者忌跟風上車

隨著樓市逐漸下調,業界普遍預期來年會出現銀主盤拍賣潮,比現時大概100個樓盤上升約20-25%。消息指銀主盤比一般二手樓市價低約兩成,吸引不少投資者有意進場。銀主盤價格固然吸引,但投資者亦需多花心機了解拍賣條款及業權等問題,切勿隨波逐流,蒙受不必要的風險。

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樓市離「爆煲」不遠

紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮博士指出隨著樓價下降,銀主(泛指銀行或財務公司)旗下的三按物業開始積累,不少業主轉按後承擔不起高昂利息,導致銀主盤的數目上升。而隨著銀主盤愈來愈多,供應增加,可能會進一步加速樓市爆煲,樓價之後可能會出現斷崖式下跌,即賣家在市道不景時為「去盤」不惜砍價一至兩成,使記錄上的成交金額突然急跌。

故此,近期未必是購買銀主盤的適當時機。湯並不建議投資者於此時購入銀主盤,皆因現時銀主盤仍較傾向內部客源,該購買力暫可足夠消化市場上較高質素的樓盤,所以流到市面上的銀主盤大多都不是「靚盤」。因此,湯建議與其購買銀主盤,不如趁樓價下跌時吸納較有保證的二手盤,或可在貿易戰與加息等不利影響展現後,在3-6個月後再作考慮。

業權瑕疵難解決 市價或受影響

除市況不穩外,就拍賣行銀主盤合約來說,許多時買家無權提出業權質詢,所以容易得不償失。由於經銀主售出的樓盤容易會有業權瑕疵的問題,比起一般二手樓買賣,解決起來更為棘手。從事樓宇買賣以及訴訟服務的潘志豪律師提到,有業權瑕疵的物業可能會使買家難以在市場上轉讓出去,導致市值降低或難以承造按揭。潘舉出若一般樓盤轉賣時發現文件不齊全,可經由該遺漏文件的經手人,普遍為上一手買家,在律師在場下完成發誓程序即可解決。但是,銀主盤僅經銀主賣出,上一手買家即「債仔」未必會親身出席轉讓場合,導致問題無法解決。

若在轉讓樓宇前發現業權有瑕疵,很多情況下買家都不大可能會安然無損離場。中環一間拍賣行的拍賣顧問表示,競拍銀主盤過後買家需於現場直接簽署正約,並繳付約一成訂金以及佣金。由此可見,就算買家有幸能取消樓盤交易,仍需蒙受一定金錢損失。

潘志豪律師表示接觸過銀主盤個案多為內地投資者,風險管理意識稍為不足,普遍在問題出現之後才著手處理。

大多時買家都無法「踢契」,最終只可迫於無奈接受有業權瑕疵的樓盤。潘律師曾接觸過有些投資者在拍賣行簽署部分文件後,再後向他諮詢有關樓盤業權,惟最終發現問題時亦只能接收樓盤。潘指出買家普遍不會在競拍銀主盤前先諮詢律師,看清風險後再作考慮,容易導致上述情況發生。

法外風險難預料

有買家擔心購入銀主樓盤後,可能需承擔上一手買家的「街數」,如管理費或裝潢費等。有意買樓的26歲彭先生指出若銀主盤比一般二手樓價格低出兩成有多會作考慮,但仍會擔憂需付出相等於差價的雜費,如水電維修費等。雖說潘律師指出一般情況下,新買家並沒有任何法律義務去償還上手住戶的拖欠款項。不過,買家亦可能會承受到不必要的滋擾或要「跟手尾」。

湯提出有部分銀主,即財務公司,未必有足夠經驗去確保賣出的銀主盤為「交吉」狀態,屆時買家可能需要自行處理,才能入住。因此,湯文亮與潘律師皆同意購置銀主盤前應先衡量利害關係,考慮清楚會衍生的風險。

湯博士認為香港樓市還有希望,上車人士可更有耐性等待入市機會。

若投資者決定購置銀主盤,應要先找法律諮詢,包括詳閱合約,認清自己的權利與風險。拍賣行顧問亦建議客人先找律師查看約30多頁的合約後,再參與拍賣程序,避免出現糾紛。

《The Young Financial Post 新報人財經》

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