本地經濟

社會促政府回購領展 惟可行性不高

領展上市十三年,它的經營手法包括把公屋商場外判和放售、翻新後加租、逼遷等等一直為人詬病,不少香港市民期望政府能直接回購領展,但政府已表示不會回購而學者也認為贖回公屋商場的可行性極低。

民間團體「領匯監察」及理工大學社會政策研究中心於六月合作進行《香港市民對領展轉售商場的意見調查》,逾七成半的公屋居民認為回購商場建議屬「可行」或「非常可行」。調查結果顯示,領匯監察成員指政府財政儲備滿瀉,領展亦曾表示歡迎政府回購,只要兩者互相洽談商議,回購是實際可行的辦法,但關鍵在於政府回購的決心。

回購領展可行性低

行政長官林鄭月娥早前出席電台節目時表示若將資產出售後回購,「冇呢個基礎」,認為當年作出的政策決定難以在初期估計後果,現今亦難以逆轉。理工大學應用社會科學系助理教授鍾劍華亦坦言回購困難,因為技術上,領展已把部分物業賣出,業權分散,政府難以回購;財政上,當年房委會賣出180個公屋物業給領匯(其後改名為領展),套現300多億,但現時物業總市值達千多億,高出5倍多,整體回購金額龐大,而且動用這麼多公帑就需更加審慎,要考慮社會上不同持分者的意見,難以達成共識。

民調結果反映香港市民和公屋居民對領展轉售公共資產的做法表示強烈不滿,並認為政府有責任積極解決領展問題,早日回購領展。

坊間亦有討論「領展拆售一個,政府回購一個」的方法會較可行。立法會議員鄭松泰稱逐步回購確是可行,但效益低。他稱領展願意賣出的商場大多是利潤低或活化失敗的物業,政府回購後亦需要投入大量資金重新營運。因此,政府並不願付上龐大的公帑接手這盤「蝕本生意」。

領展對旗下屋邨商場進行一連串拆售及翻新工程後,小租户面臨加租,迫遷的困難。

協議漏洞令回購難上加難

當年,政府為解決房屋委員會財赤問題,將其轄下的零售物業及停車場出售予領匯,但造成更多民生問題。鄭松泰批評當年的買賣協議存在不少法律漏洞,使政府對領展旗下資產的規管難上加難。《房屋條例》只要求房委會「確保提供」商場及停車場等設施,並無必要擁有該等設施。

另外,金管局在2014年放寬《房地產投資信託基金守則》的投資限制,誘使領展放售「雞肋」物業,而致衍生加租、維修、業權分散等售後問題。鄭亦指領展一直沒有公開簽訂的秘密條款,設施用途、權責問題從未釐清,政府有責公開當年協議,交代細文,依據保障各方利益。

領展拆售圖利 罔顧居民所需

回購訴求源於領展備受爭議的營運手法,屋邨居民及商戶。調查結果顯示,近八成市民認為領展上市 13 年,在商舖及停車場加租、商場規劃和管理等,對商戶及居民造成「負面」或「非常負面」的影響。

由2014年開始,領展一直轉售物業,截至2017年底合共轉售45個商場物業,今年年初以230億元拆售旗下17個商場予基匯資本等財團,合共套現數百億港元。根據2015年領匯監察對領展旗下商場的調查,發現連鎖店佔總店鋪數量76%,其中頌安及長發更高達96%,市民同小商戶被迫「捱貴租,買貴餸」。

本年年初,領展以約230億元售出旗下17個位於九龍、新界的商場,為自2014年起出售旗下商場以來總金額最大的一次。

至今,公屋商場外判經營、轉手放售、翻新工程一浪接一浪,隨之而來的加租、逼遷、壟斷等問題依在。沙田禾輋街市現正進行翻新,商戶都擔心翻新後會加租,居民則憂慮物價高,選擇少,均對公屋居民及商戶的生活帶來了重大的轉變及影響。領匯監察成員指若政府仍坐視不理,未來下一代要面對的處境會更困難。

沙田禾輋邨街市因翻新工程而停業至今接近8個月,禾輋邨區議員余倩雯指翻新工程將於本年年低完成。

增設街市治標不治本

政府雖強調不會回購領展,但稱會重設公共街市解決問題,鍾認為這是治標不治本的方法。他指增加公營街市效益低,須慎重考慮選址問題,例如社區需要、人口數目。在領展的屋邨商場或街市鄰近地方增添公營街市,確能提高競爭力,提供更多選擇予居民,但建造成本高昂,重複興建相同的零售設施用途不大。回購領展無望,但民生問題依在,要解決領展問題仍遙遙無期。

申訴專員公署在八月進行公共街市的主動調查報告,斥食環署管理失效,難以透過公共街市抗衡領展。

《The Young Financial Post 新報人財經》

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