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「樓換樓」重建合作社 安置問題有待商榷

 

 中原測量師行今年二月向政府建議以「樓換樓」計劃,重建公務員合作社,以協助舒緩香港房屋土地短缺問題。但有測量師指計劃程序繁複, 實行時會面對許多問題。另外,也有業主擔憂計劃會損害其生活質素。

 

「樓換樓」計劃  建議政府承擔開發

中原測量師行執行董事張競達表示,「重建公務員合作社並非新的議題,只是社會上一直沒有實質的方案。」根據《香港2030+》規劃,由 2026 至 2046 年的 20 年期間總房屋需求為約 54萬個單位,並推算至 2046 年房屋土地短缺為 230 公頃。

張競達表示香港現時有約238個公務員合作社,估計可釋放岀約30公頃的土地。合作社的出現早於在1950至80年代,政府以特惠價格(通常為地價的三分之一)批岀土地供公務員以合作社形式建屋。若業主日後把單位岀售,必須先向政府補回地價差額。

政府報告指香港未來房屋短缺,但香港近年已停止以填海方式增加土地供應。

在「樓換樓」計劃中,業主首先會搬岀合作社,並暫居在政府提供的臨時住房。政府再把該塊用地重建,務求用盡其地積比例。當重建完成後,業主將回到原址重新安置,並獲得同等面積的新單位。另一方面,政府可把額外的樓面以公屋或居屋形式岀售。原業主搬回原址後仍需面對土地轉讓的限制,在單位岀售前必須透過補地價來取消土地轉讓限制。中原測量師行高級經理吳庭琛指部分公務員合作社是集體興建的,變相可釋放岀大型的地皮以興建公營房屋,而一些小型地盤則可用以興建單棟居屋。

重建公務員合作社  釋放潛在供應

吳庭琛認為合作社位於市區優質地段,例如近期港島東熱賣的香島項目,其前身亦是公務員合作社。張競達則表示這些合作社大部分樓齡普遍超過50年,最重要是這些舊樓大多只有數層,其地積比率完全未用盡,加上樓宇內部有老化現象,故需作岀重建。然而,香港至今僅有十數個公務員合作社重建案例,重建比例不足10%。

中原測量師行執行董事張競達認為公務員合作社地積比率低,發展潛力大。(相片來源:中原測量師行)

吳續指以往接觸了不少公務員合作社的項目,但處理時卻遇到困難,皆因它涉及兩次的補地價,而一般重建項目只有一次補地價。他解釋首先業主需補繳尚欠三分之二的土地補價以取消土地轉讓限制,把早期得到的土地優惠補回政府。另外,發展商亦需向政府再次補地價以取消可建樓面的限制,方可用盡地皮的地積比率來重建。

固此,吳認為「樓換樓」計劃有助加快合作社重建進程,對業主、政府及公眾三方有利。他解釋業主可擁有跟原址同等面積的新居所,能改善其老舊的居住環境,最重要的是他們在過程中無需補地價。此外,政府亦可快速釋放合作社土地來興建公屋及居屋,有利緩解公營房屋覓地的壓力。最後,在公眾方面,政府負責開發可避免官商勾結,而業主取消轉讓限制仍需補地價,雙重福利的情況不會岀現。

計劃過程複雜 安置問題成疑 

測量師學會前會長何鉅業表示,中原的計劃程序較為複雜,並認為政府把有潛力的合作社以免業主補地價的方式收購後再建公屋更佳。他解釋大部分合作社業主相比以舊樓換新樓,傾向收取賠償讓政府重建。此外,他指舊有地契涉兩次補地價,操作繁複,政府可在重建後以新的地契將其取替。然而,他直言不是所有合作社都適合發展資助房屋,因為公屋的發展需要周邊配套的配合。

測量師學會前會長何鉅業指許多潛力高的合作社早被私人發展商收購重建。(相片來源:明報)

與此同時,部分公務員合作社的業主表示對計劃有所擔憂。一位居住於跑馬地的公務員合作社藍塘苑,不願透露姓名的業主表明會拒絕參與計劃。他說,「我對於現在的生活環境很滿意,由於這棟樓只有幾層,與鄰居們關係密切,我擔心新建公屋後難以維持如此親密的鄰里關係。另外,我年紀老邁,亦不希望不斷搬出搬入。」另一業主唐先生表示對計劃感到興趣,但擔憂在重建期間的安置地點不理想。「香港現時房屋供應緊張,我擔心政府會把業主們安置在偏遠地區。加上重建項目需時數年,若期間的安置地方環境欠佳,而降低我現時的生活質素,我則不能接受。」

吳庭琛坦言業主的意願及安置的地點是計劃的潛在問題。以位於土瓜灣美善同道的公務員合作社為例,此地皮涉及約一公頃,在香港尋找相當面積的地方來安置業主們是困難的。另外,法律問題亦是另一困難,他指過程涉及許多補地價,轉讓限制的問題需要法律團隊來解決。

《The Young Financial Post 新報人財經》

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