本地經濟

「死場」以食店轉型增人流 零售店主嘆生意無好轉

葵涌廣場及旺角中心近年成功以加入食店轉型,吸引不少年青一代到訪令「死場」成功復活,但亦有場內零售店鋪店主表示,場內加入食肆對生意造成負面影響。

近年空置率高及人流偏低的商場,被稱為「死場」,即死寂商場。面對復活死場的難題,商鋪投資平台盛滙行政總裁李根興博士指出,曾經有投資者一口氣於尖沙咀一死場租用28個鋪位經營零食雜貨食店,以打造「零食王國」作噱頭吸引人流;亦有人嚐試將死場全層租給小型百貨公司,但奈何最終也因無法刺激人流而關閉。

場內引入食肆助「死場」復活

李根興指出,實體商場正受網購模式沖擊,要令「死場」復活有三大要素。第一,場內設有食肆,提供消費者舒適的用餐體驗。其次,場內設有知名品牌分店。最後,商場位於鐵路沿線,令消費者容易到達。他指除了加入食店以外,葵涌廣場及旺角中心鄰近港鐵站,具有地理位置優勢。兩者均符合以上條件,因此成功轉型復活。

此外,瑞銀集團(UBS)於今年一月發表關於中國與亞太地區的購物路徑研究報告,指出有46%的香港受訪者認同,有更多餐飲選擇於購物中心有助促進其線下購物行為;同時49%新加坡受訪者及56%台灣受訪者也有相同看法。瑞銀分析師梁裕昌亦補充,「食肆要分散於不同樓層,不能集中一起,才可以吸引人流;而葵涌廣場正正做到這一點。」

旺角中心商場近年仿效葵涌廣場引入食店,最終成功「翻身」吸引人流。據蘋果日報於2015年指出,旺角中心曾逾20個舖位無人承租,空置率逾5%。記者日前實地觀察,場內的空置鋪位有所減少,目測約十間。

現時旺角中心內的空置鋪位主要集中於地下。

除了引入食店有效吸引人流,外在因素亦有正面作用。美聯旺舖營業董事鮑昌華表示,彌敦道700號商場預計於本年6月開幕,外來競爭商場對帶動旺角中心人流有正面作用。「當彌敦道700號正式開幕後,消費者可先在該商場選購大型品牌,再經連接旺角中心天橋,選購小型品牌或進行餐飲活動,有助增加旺角中心的人流。」

空間承載力受壓 阻礙零售業務

儘管引入食店轉型的確有效帶動人流,但對零售店鋪店主而言,其好處難以看見,紛紛表示對生意造成影響。葵涌廣場精品零售店鋪店主李紫珊認為,以食肆作賣點的確可以帶動人流,但同時帶來負面影響,營業額因而減少約兩至三成。她解釋:「以本店為例,左右兩旁都是甜品和小食店,在人流多的時候會阻塞店鋪門口。」

這個現象不但於葵涌廣場出現,旺角中心亦有相同情況。場內三樓食品零售店鋪店主表示:「生意仍然淡靜。儘管商場加入食店轉型,但個人認為,其實場內食店也不是好旺。」;而二樓飾物零售店鋪店主指,業主曾以商場人流增加為由要求加租。她透露雖然租金加幅只對店鋪造成輕微壓力,但事實上店舖的生意額並沒有受惠於人流增加。鮑昌華則預計旺角中心的鋪租升幅平穩在5%以內。

不但只葵涌廣場,旺角中心的零售店主亦紛紛指出大部分食客會阻塞店鋪位置,影響消費者選購。

與此同時,顧客對於食肆分散的設計亦有不同的意見。學生蕭先生認為設計不太方便。「對於食肆分散在各個樓層,我覺得很麻煩,因為難以尋找到自己想要的店鋪,最後隨便選一間罷了。某程度上會影響個人消費素質。」不過,學生李小姐卻認為食店四散有好處。「在商場立場而言是好事,把受歡迎的業務分散,可藉此控制人流。同時,這也可以吸引客人走遍整個商場,從而增加客人的消費機會。」

業主取態成復活關鍵 劏場被收購機會微

李根興表示,即使加入食店有助死場復活,但最重要的還是業主的取態。他以位於尖沙咀的死場為例:「我曾經跟首都廣場的業主聯絡,可是他們不太齊心,目標不一致。例如,有業主覺得應仿照葵涌廣場引入食店轉型,但亦有業主反對該做法。最後打算著手轉型首都廣場的計劃告吹。」同時,他亦舉出數個具復活潛力的死場,包括荃灣荃立方商場、深水埗深之都商場及大埔大日子商場。

李根興聯同各商場代表,成立「劏場聯盟」,互相交流自救心得。
(相片由受訪者提供)

另外,李認為旺角中心及葵涌廣場未來被大財團收購的機會較微,原因是「劏場」的業權分散。「劏場」,即指商埸內普遍鋪位面積只有幾十方呎,而旺角中心和葵涌廣場屬本港著名的劏場。「尤其是葵涌廣場,業權分散使大財團要費力去說服所有業主,較難收購整個物業;相對地,由於旺角中心部分鋪位由禹銘集團持有,業權相對集中,大財團亦較容易收購整個物業。」

 

《The Young Financial Post 新報人財經》

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