發展商推「借到凸」樓按 學者指計劃增加買家風險

 

繼新鴻基地產率先推出120%按揭計劃後,長實旗下元朗世宙更進一步推出「借爆」123%按揭。發展商們相繼推出的高成數按揭計劃引起金管局關注,蓄意縮減銀行對發展商的按揭成數,唯發展商通過旗下「財仔」向買家借出高成數按揭。有學者認為,在此類高成數樓按下置業的買家風險大。

發展商靠「財仔」擺脫銀行按揭束縛向買家「借凸」

長實123%樓按計劃內容與新地120%樓按相差無幾,計劃同樣針對換樓人士。發展商最多可提供物業樓價的123%貸款,其中95%用作支付新購物業的樓價,剩下的28%則用作支付買家舊有物業的貸款。假設以一個世宙定價為1000萬元的單位為例,買家只需自行交樓價5%的首期,即為50萬元。123%按揭計劃提供買家貸款額即1230萬元,但需要買家的舊有物業估值為新物業的7成或以上,即700萬元。當中95%的借款為950萬元用以支付新物業,餘下28%即280萬元則用以償還舊物業的按揭。

熾熱的樓市環境下,高成數按揭計劃引起政府的注意。雖然銀行的貸款有限制,但發展商對按揭成數的決定,並不受政府對銀行的限制措施束縛。金管局早前回應指,對發展商的高成數按揭計劃的風險表示關注,並會考慮要求銀行加強管理銀行對發展商的房貸方面的風險管理。

唯發展商早有應對措施,買家只需將舊有物業抵押於發展商旗下的財務公司,便可借足新物業樓價的123%,毋須發展商親自向銀行貸款,貸款對象由發展商轉變成其旗下的財務公司。香港樹仁大學經濟及金融系教授李綺雯表示,「若金管局在縮緊銀行的按揭成數下,亦無法阻止發展商推出高成數按揭計劃,銀行按揭成數的降低而受到影響的反而是大部分的首置客,會因此打消他們的上車念頭,倒不如放寬銀行對部分物業的按揭計劃,給予更多首置客八成按揭,來滿足他們的上車訴求。」

高成數一按「預支」買家購買力 易陷入負資產風險

現時一按通常為銀行的所提供的按揭計劃,所提供的按揭成數大約為樓價的五到六成,並且需要買家通過壓力測試。而長實的元朗世宙新盤高成數一按由發展商旗下的財務公司批出貸款,則毋須銀行審批和入息審查,因此無法得知買家的還款能力。李綺雯表示,此類計劃吸引了大量難以通過銀行壓力測試的買家,當這些還款能力不是十分強的買家上會後,若樓市一旦下降,出現的資不抵債的情況不單止會導致大量的樓盤湧現,引發負資產風險,還會令買家負上一身債。但對於發展商來講,風險明顯較小,因為還有買家舊物業作抵押。

她還表示,在任何按揭計劃的情況下,負資產的情況都會有可能發生。由於123%按揭計劃下的壓力測試較寬鬆,買家一旦入市,風險將會更高。對於如何減低有可能產生的風險所帶來的損失,美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,買家的貸款年期為三年,三年之後,買家需要做一個存案。他建議,買家應在樓價還處於上升階段時做一個存案,否則需付利息會很高。

預料樓價仍有上升空間 但何時見頂難估計

市場不斷有聲音指出此類計劃推出預示樓市見頂,劉嘉輝表示本港樓市升幅雖放緩,但內地經濟向好,短期內樓價穩定,預期香港樓價到年尾仍會有1到2%的升幅。李綺雯則認為,內地的政治事件亦影響香港樓市會否見頂,她以1989年香港樓市見頂為例,指出即使不是香港經濟所導致,但由于無法預測政治事件的發生,因此香港樓市何時見頂亦難以估計。

 

《The Young Financial Post 新報人財經》

新報人財經(TYFP)為香港浸會大學新聞系財經專業的實驗平台,由學生自主編採,為社會大眾提供中港相關的金融財經消息。

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