地產

凶宅難估價 低吸另類投資者

香港寸金尺土,不論是買樓還是租樓,也絕非易事。有些人看準凶宅的市價較一般低,買入自住或出租,成為另類投資市場。

凶宅泛指「曾發生過凶殺或自殺事故」的房屋,自然死亡如老人家過身等,一般不會稱為凶宅。單位一旦被定義為凶宅,價錢就會大打折扣,售價一般比同類型物業市價低一至三成,有的甚至比市價低五成。

凶宅市價較低 吸另類投資者

八十後的受訪者何先生,以月租約七千元租住於屯門市廣場3座高層凶宅,同類型單位月租約需一萬元。他表示租住凶宅的原因當然是因為「平」。只要百無禁忌,即使住在凶宅也可以十分舒適。他又指凶宅的居住環境總比劏房好,想「平」,又想住好一點,凶宅也不失為一個好選擇。

不過,他表示凶宅的售價雖比市價低,但凶宅始終難以估價,銀行也未必會做足按揭,故即使不介意購入凶宅,仍需要一定數量的現金在手方可購入。

凶宅市場有價有市

Q房網香港按揭及貸款部營業董事張漢傑指即使凶宅也有價有市。他指凶宅的售價需視乎事故嚴重程度,物業質素及市況而定。市淡時,凶宅隨時較市價低20%至30%,但在市旺的時候,買家連凶宅都搶,隨時以近市價出售。

近年樓市大旺,凶宅之成交量亦受到刺激,不少凶宅物業亦有一定升幅。

例如去年十二月底,海典灣3座中層E室,以570萬元成交,只是略低市價1.8%至3.4%,不過,凶宅的售價始終比一般樓盤低,仍吸引不少買家。

 

凶宅估價困難 銀行按揭視乎情況

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示若非專業投資者,又想買賣凶宅作「另類投資」須多加留意銀行按揭及估價問題。

她指銀行內部有一份非公開的凶宅名單,凶宅難以估價,故難以獲得銀行承做按揭。然而,若事故人士非在單位內死亡,買家可要求原業主提交事故人士的死亡證,以證明故人士非在單位內死亡,或者與凶宅同層的單位,又不涉及轟動兇殺案,均有機會向銀行做按揭。

例如沙田第一城42座高層H室單位為例,實用面積304方呎,成交價為300萬元,該單位的同層及樓上均為凶宅,但由於兩單位非涉及轟動命案,能得銀行進行網上「估值」,滙豐及中銀估值分別380萬元及383萬元,估價高出27%。

不過,她提醒即使按揭成功,銀行審批貸款時一般較為保守,容易出現估價不足,比正常低一至兩成。

投資凶宅具風險 回報視乎市況

張漢傑又指買賣凶宅未必一定有高回報,回報由4厘至10厘以上皆有。他指若業主未能接受自住凶宅,又不急於轉手,放租不失為一個投資策略,投資者可以低市價五至八成購入凶宅,但租金只比市價便宜少許便可放租,其回報率相當可觀,而外籍人士、新移民或年輕人一般較為不迷信。

不過,以買賣凶宅作「另類投資」有一定風險,若銀行不承造按揭,日後轉售亦會有難度,最終要視乎市況,因此他提醒投資者須多加注意。他舉出曾發生嚴重事故之物業作例,如太古城康怡花園烹夫案、荃灣中心六屍凶宅等,大部份銀行會因其凶宅案事態較為嚴重而拒絕承辦按揭。而一般的自殺事故,因銀行風險管理問題,部份銀行亦可能要求降低按揭成數。但只要業主有良好供款能力,部份銀行亦仍然樂意承辦按揭。

 

 

 

《The Young Financial Post 新報人財經》

新報人財經(TYFP)為香港浸會大學新聞系財經專業的實驗平台,由學生自主編採,為社會大眾提供中港相關的金融財經消息。

留言

80後看準市場空隙創網上洗衣平台

港今季失業率維持3.1% 達全民就業狀態