地產

解決小商場吉鋪 租金為關鍵

零售業市道疲弱,本地小型商場湧現吉舖。這些商場主打本地客生意,如蘋果商場及旺角中心。為解決吉鋪問題,商場開始以不同的手法試圖吸引租戶增加人流,包括降低租金和推出「$0」免月租創業企劃資助初創企業開鋪等。分析認為減租是解決吉鋪問題最有效的辦法, 而創業企劃的效果有待考究。

過去一年本港零售業績表現不佳,零售業銷貨價值指數錄得負增長。統計處公布今年1月的零售業總銷貨值為430億港元,按年下跌1.4%,且同期銷貨量的數字已連續23個月錄得跌幅。零售業不景加上商場店鋪租金高昂冷卻了小商戶創業意慾,使多個小型商場吉鋪處處,人流冷清。

根據美聯工商舖資料研究部數據顯示,去年第三季本港四大核心區(中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀)共有620間吉舖,整體空置率約8.8%,其中單是旺角區就有276間吉舖,屬吉舖數量最多的地區,空置率約8.3%。

 

蘋果商場降低租金

空置舖位的情況在小商場尤為嚴重。深水埗西九龍中心內的蘋果商場,店鋪面積由50平方呎至90平方呎,店主指每月租金由約6,000元至14,000元不等。價格差異視乎其租用位置,如租用轉角位置只需6,000元左右,而店鋪位置越靠近商場入口店鋪租金便越貴,最高達到1,4000元。商場店鋪空置率於今年年初起不斷增加,僅商場五樓便有超過26間吉鋪,七樓有多間吉鋪更為相連店鋪。

吉鋪率高居不下,客流量也會受到影響,業主唯有降低租金吸引租客。最新招租廣告顯示,一個建築面積達51平方呎的D區店鋪原要價超過5000元,現時只需約4,000元起。雖然商鋪價錢大幅減少近兩成,但吉鋪情況卻未得到改善。蘋果商場租務部鄭小姐表示「招租廣告上的26間吉鋪均為近一兩個月交吉的,現時有一間已經租出,預計陸續會有人簽租約」。

中原工商鋪董事黃偉基認為吉舖湧現與反水貨行動及零售市道氣氛差有關,他認為唯一有效的解決方法為減租。至於問及為何蘋果商場已減租而吉鋪數量沒有大減,他指出情況並不嚴重,應該只屬租期交接。

暉煌物業早前發表「2016店鋪租務研究報告」預期,零售物業租金將於2017年第三季開始止跌回穩,但不會回升,估計全港整體租金將下跌少於百分之五,而核心消費區如旺角的租金則下調約百分之八。

 

旺角中心推創業企劃

另外,有位於旺角區的商場便利用推廣創業方式減少吉鋪數目。旺角中心商場去年六月推出了「你出橋.我出舖創業種子企劃」, 以「$0」免月租的方式出租約2至3間店舖,出租期由三個月至一年,其間豁免店鋪租金、差餉及管理費,只需繳交兩成營業額,吸引零售業初創業人士。暫時唯一一位曾經成功申請此計劃的是一間拍攝韓式證件照的商舖—閃光機。

店鋪創辦人鄭明慧Mandy在成功申請計劃後隨即租用旺角中心門市一年。她指計劃有助推廣她的店鋪,亦能短暫解決吉鋪問題,「我們在旺角中心租用的店鋪是一間吉鋪,我們沒有續租後亦有其他商戶續租」。至於問及為何現時遷離現址,Mandy指現時每月租用灣仔商業中心的租金約10,000元,相反,計劃滿一年結束後,旺角中心的正常鋪租是其一倍多,反映租金高昂仍是商場吉鋪的主因,『但整體來說旺角中心的計劃是好的,如果沒有這個創業計劃的話我當初可能也不會考慮開設「閃光機」。』

香港市務學會名譽顧問冼日明教授指出蘋果商場及旺角中心均為主題商場,店鋪主要售賣指定貨品,加上商場店鋪面積少、數量多,店鋪售賣的貨品種類相似,最終導致這些商場吉鋪湧現。另外,線上購物流行,樓價高昂,這些都減低了市民消費意欲,長遠亦會導致吉鋪湧現。

冼教授亦指出,以創業計劃推廣新鋪達到吸引顧客的作用,他表示現時的商場售賣千篇一律的產品,欠缺特色,新鋪能吸引「貪新鮮」的顧客,「商鋪之間的差異性很重要,商鋪吸引力往往決定商場人流。以希慎廣場為例,誠品書店剛開幕時就吸引不少人到廣場,對商場來說,創業計劃成本不高,只需提供一個舖位。」他認為旺角中心的創業計劃短期來說是有效的,但如果只租出了一個鋪位,長遠來說效用不大,因為很難招到「回頭客」。

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記者:黃思瑜

編輯:譚田雅美

《The Young Financial Post 新報人財經》

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