新政府加大房地產管控 緬甸樓市降溫

自昂山素姬領導的全國民主聯盟去年4月執政以來,發佈了多項針對緬甸房地產行業的改革政策。經歷了2011-2014年房價的飛速上漲,2016年緬甸樓市降溫,新政府在弊案管控、樓宇規劃及質素方面都有所加強,但由於政策不穩定,投資者傾向謹慎。

 

五年間房價飛漲 緬政府辣招降溫

據緬甸《金鳳凰》中文報統計數據顯示,位於仰光省北部的巴罕鎮區(Bahan Township)從2011年至2014年平均房價由8500萬緬幣(約62,000 美元)漲至1.2億緬幣(約87,000 美元);位於仰光省東南的巴達塘鎮區(Botahtaung Townership)在同時間段平均房價由6000萬緬幣(約 44,000 美元)漲至2.6億緬幣(約190,000 美元),漲幅超過200%。其他幾個鎮區三年間房價也均有上漲。

去年底緬甸傳媒《7 Days News》回顧新政府上台後緬甸經濟發展狀況時指出,2016年緬甸房地產業遭遇寒冬。台灣經營部外聘產業顧問、緬甸金米顧問公司執行顧問洪傳翔認為,樓市遇冷主要原因是政府管制,房屋銷售及建築行業均受到影響。去年5月,仰光省政府以建築物存在未批先建等問題不符合相關規定,而叫停所有在建的13層以上的項目,導致處於高價位的房地產預售項目停滯。房屋銷售的方式也由原來的一次性付款轉向分期付款。但隨後11月,又予以批准重建,陽光高層樓宇亦逐漸恢復需求,房地產行業逐漸回暖。

此外,緬甸聯邦議會於去年一月通過一項法律,允許外籍人士購買公寓,但於同一棟公寓大廈的購買套數不得超過其40%。然而法律規定外籍人士不得「管理」房產,即外籍人士可否出租購買後的公寓尚有疑問。對此,洪傳翔表示,緬甸都是先公佈政策,實行細則大約會晚6至18個月出台。至於公佈的外資購買比例政策雖然已經施行,但目前因大多建案還沒完工交屋,所以還沒有過戶問題。

 

外來投資者推高房價 本地居民租房為主

針對本地住房,緬甸信義房地產中介暨貿易公司負責人楊雲海表示:「房地產市場2016年並不景氣,大量外商投資者來緬甸買地投資,而本地人無法負擔價格,多數選擇租房。」

緬甸房地產服務網站House.com.mm去年10月發佈的報告認為,仰光市75%的市民月均收入僅在20萬緬幣(約為146 美元)以下,因此這些市民的月均住房消費不應超過65,000緬幣(約為48 美元)。但事實上,在仰光從事房地產法律顧問的Daw Yee告訴記者,大部分仰光人每月租房要花費大約150,000緬幣(約為110 美元)。

去年6月,緬甸建設部發佈將建設18萬間1000萬緬幣以下的經濟適用房,其中仰光計劃8000套左右。待全部建設落成後,這些經濟適用房將優先銷售給已在建設及房屋發展銀行辦理分期付款的民眾,以此缓解低收入人群的住房问题。

 

樓市高速發展 外來投資優劣並存

對投資者來說,投資緬甸房地產,優劣勢並存。洪傳翔認為,優勢即緬甸的房價漲多不跌。究其原因,在緬甸買房無法貸款,需現金交易,所以可以買房買地者,多屬不缺錢的有錢人,故業主甚少低價拋售。

數據顯示,對於2015年緬甸房地產業的外來投資者,來自香港及中國大陸分別排名第四和第一,而新政府上台后,有更多投資者放眼緬甸。 Myanmar First Global Ltd. 的副總裁Renee Sou 透露,投資者在新興市場裏低價買入物業作長線投資,比較喜歡購買服務式住宅,出租物業約有10%至15%的租金回報,按年升幅約兩成。

然而作為新興市場,緬甸房地產市場對外國投資者尚有風險。Renee指出由於沒有足夠的成交量數據來分析市場走勢,投資人較難作出投資決定,需要花更多時間瞭解緬甸的狀況,這令部份顧客卻步。洪傳翔則認為,投資緬甸房地產變現慢,對外國投資人而言尚有匯率風險,因為目前緬幣仍有貶值的風險。

另外,洪傳翔表示,外國投資者在緬甸投資房產時要留意土地相關文件的真偽,土地交易是否合法,是否上35%的基本稅,2%的印花稅及各區域不同的1%至5%的地稅。


長遠來說,Renee則看好緬甸這個「處女國」的高速發展,就像十多年前的中國般,而外資進入亦會帶動整個房地產市場。

記者:林子煜  李詠詩

編輯:李寅舟

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