地產

九龍東商廈供應量大 租金或會受壓

香港核心商業區的甲級寫字樓,特別是中環,不但供應緊張今年更成為全球最貴租的商廈 ,迫使租戶紛紛遷至非核心區。而九龍東近年供應量大增,已成為本港第二大商區。但龐大的供應下,交通配套未能跟上,加上它區的競爭,做成空置率高,業界預期該區的租金明年將停滯不前。
 
供應量太多成九龍東空置率主因
核心商區的甲級寫字樓已經不敷使用,而新落成的商廈集中於九龍東,龐大的供應量導致該區空置率達一成,全港最高。中原地產董事總經理潘志明表示,早段時間九龍東大批甲廈落成湧出市面,包括樓面面積達80萬呎的高銀金融國際中心,使市場累積大量可用樓面。他又指,政府實施將啟德區內的工廈活化成商廈的CBD2計劃亦提高了甲廈在市場的供應量。

黃竹坑新發展區或會搶客
黃竹坑商廈潛力大。利嘉閣高級營業董事朱亮恒表示,黃竹坑發展將會有助帶動該區甲廈吸納租戶,使其成為重點商業區之一。該區舊工業大廈亦被改建成甲級寫字樓,如由中華汽車及太古地產所擁有的黃竹坑道8-10號項目,將會重建成甲級寫字樓。朱亮恒認為,由於黃竹坑地理位置的優勢,加上南港島線通車,會吸引希望留在港島設辦公室的企業,如中環及灣仔一帶擴展和遷移至南區。他又指,黃竹坑及九龍東的呎價在25至30元之間,在租金水平相約的情況下,九龍東啟德地區的交通配套不足,其空置率偏高是有原因的。

核心與非核心商區租金差距創五年新高
據仲量聯行12月發佈的「全球優質寫字樓租金報告」,本港商業核心區中環甲廈租金高企,以每月呎價195元拋離第二位倫敦百分之53,連續成為兩年全球寫字樓租金最貴的地區。仲量聯行數據指,中環甲級寫字樓租金比非核心區高出3.3倍,差距創五年新高。其預計,由於租金持續於高水平但空置率低,租戶遷往非核心商區的步伐會加快。

金融業是本港甲級寫字樓的主要市場,最近有金融機構選擇遷出中環。據仲聯量行數據指,本港十大銀行中已有九間將超過一半的寫字樓樓面遷出中環,而大部分是以九龍東為新選址。不過,中環寫字樓的承接力未有因此而減弱。該行預期,深港通開通會帶動內地金融企業對中環甲級寫字樓的需求,估計中環寫字樓空置率持續低企,相信中環區甲廈將會是2017年唯一錄得租金增長的商區。

而朱亮恒指出,有不少中資公司趁人民幣貶值投資寫字樓市場,因寫字樓較其他房地產項目穩定,利嘉閣現時有五成以上的寫字樓交易是來自中資公司,整體對寫字樓市場所造成的影響不大。他預計,來年非核心商圈的租金變動幅度不大,黃竹坑區將維持呎價26元,而九龍東呎價則仍在25至30元,短期內不會突破30元。

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記者: 羅梓樺
編輯: 林穎淇

《The Young Financial Post 新報人財經》

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