地產

倫敦置業危與機

本地樓價長踞高位,因此近年不少投資者放眼海外市場。其中英國除了是港人升學首選地,脫歐後英鎊大跌也使當地房地產市場成為跨境置業新焦點。倫敦作為英國核心地帶,近年人口不斷增加,樓市長遠具升值潛力,但租金利潤卻遜於國內其他城市,而港英兩地稅制差異亦會增加投資成本。

英鎊徘徊低位 買樓等於享九折

今年六月二十四日,英國正式通過公投宣佈脫離歐盟,英鎊匯價至今累跌逾一成,而英國政府更估計脫歐將使當地樓價在兩年內至少下挫一成。目前倫敦住宅入場費約300萬港元,英國其他地區約200萬港元,相對香港太古城最細單位動輒七八百萬港元來說,顯得十分優恵。

倫敦房屋短缺 樓價升值潛力大

英國全國地產中介協會(NAEA)估計,因脫歐後政治環境改變,今後三年倫敦房價增幅將會減慢,核心區個別出現回落。不過世邦魏理仕英國住宅研究部主管Jennet Siebrits表示由於倫敦房屋供應非常短缺,長遠預計倫敦樓價平均每年增長約百分之十。根據英國國家統計局2016年數據,倫敦人口到2024年中期將達970萬,而十個增長速度最快行政區中有九個位於倫敦。由此可見,人口上升將增加樓市需求,倫敦樓價於未來十年具上升潛力。

整體回報勝 租金回報遜色

涌正投資是一家位於上海的英國房產投資諮詢公司,該公司最新數據指雖然倫敦是英國房產整體投資回報最高的地區,但核心住宅區租金回報率僅達二至三厘,相對曼徹斯特等其他城市高達四厘的回報較低。同時,耀才證券金融集團市場總監及執行董事郭思治先生指,脫歐後的政治不明朗因素將令未來經濟市場更加不穩,影響工資及經濟活動,而脫歐後非英籍勞工流走也有機會影響租務市場。

居英港人考慮趁低買入

現時在英國就讀大學的麥小姐表示家人認為英國法制建全,經濟向來穩健,入場費亦比香港低,因此對英國置業前境感樂觀。最近家人有意趁英鎊匯率較低時購入在鄰近學院的住宅單位,現時正在留意東倫敦的新樓盤。麥小姐認為在當地置業除了可供自住,現時倫敦每年有約七萬名海外大學生,所以鄰近大學及交通樞紐的區域利潤回報及升值潛力會更大。

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稅制差異、代理費用加重投資成本

香港以低稅收著稱,英國置業稅項相對多而高,因此大幅增加投資成本。據現時英國的稅收政策,除了買入時收取的土地印花稅,假若買家打算將來賣出英國物業,當地政府將會在收益中收取資產增值稅,最多將收取百分之28。另外,自今年四月起在英國購第二個物業更需付額外百分之三印花稅。(詳見圖表)除了稅項差異,聘用代理公司管理海外物業也是一筆開支。目前代理公司收費介乎數千至一萬港元,一般租務管理大約為租金收入百分之六至15不等,律師費大約1,200英鎊。

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低預算者可選擇外圍地段

海外投資顧問胡康邦先生指脫歐後查詢英國樓的買家比以往增加,他建議預算較高的投資者可選擇金絲雀碼頭附近,鄰近商業區的樓盤,升值及保值能力會較高;較低預算人士可選擇外圍地段或其他一線城市如曼徹斯特、牛津、劍橋而接近大學區的地段。他提醒海外投資時要注意樓盤資料、當地市場情況、稅項、匯率波動及政治穩定性等,例如蘇格蘭有可能再有公投脫離英國,盡量選擇有信譽的項目代理。

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記者:張凱韻

編輯:廖怡珺

 

《The Young Financial Post 新報人財經》

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